上海金桥分两个阶段,2020之前的和2020之后的

网易严选CMO 吴迪裴:「经济内循环」背景下,新消费品牌如何起势 | WISE2020电商产业新生态峰会

关于消费趋势的解读。

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

浦东的定价逻辑一直是个谜,不按常理出牌。比如,张江明明在内中环,标杆盘汤臣豪园却可以卖到十万以上。

而中外环的金桥板块的房价(二手房挂牌均价)才5.3万/平,还不如外环外的6万的唐镇,也不如北边更远离市区的5.8万/平的高行。

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图片来源:链家二手房地图

如果说,张江的房价跳脱出整个环线定价体系,是因为强势的产业,毕竟张江的集成电路,生物医药,软件产业为这里带来了全上海薪资最高的外地精英,而这些强大的购买力的硬生生把张江的房价天花板推上了十万加。

那么金桥又是怎么回事???

明明和张江、外高桥、陆家嘴并驾齐驱,是浦东的四驾产业马车之一,都是同在1990年左右挂牌开发的区域,怎么就换来一个“我不配”?!

01

在回答这个问题之前,我们先来搞明白一个问题,金桥究竟在哪儿?

金桥板块南至中环,北至黄浦江支流,东至外环线,西至黄浦江。

整个板块不仅面积庞大,与外高桥,高行撑起了浦东北区中外环的整个版图,其中住宅体量更是十分密集,整个板块是继三林之后浦东的第二大住区,整个板块覆盖有17098个小区。

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板块最大的优势是天然的地利优势,北边是外高桥,南边是陆家嘴,与浦西市中心仅一江之隔,南边是张江。板块本身也是一个产业C位:金桥出口加工区。

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板块内12号线跨过黄浦江,直通市中心,即便住在始发站金海路到南京西路也只要39分钟。

而6号线更是直通陆家嘴,即便从金桥最北部的巨峰路站上车,也只要36分钟就可到达。到张江高科也只要34分钟。

板块内的公交系统也非常发达。主要通往陆家嘴、杨浦大桥五角场、川沙、外高桥等地区。

因此称金桥为“通勤圣地”一点也不为过。也正因为这样,金桥每年的二手房交易量在上海也是名列前茅。

但这样的交易量,却没有推高金桥的价格。

02

为了一探究竟,我到金桥走了一趟。

作为一个中外环的中心城区,金桥的城市界面还是让我挺诧异的。

“人少,树多,工厂多”,路上时不时经过的集卡,让人仿佛置身在城乡结合的康桥。

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金桥整个的商业体也是非常稀少,属于走在路上需要自带干粮的那种,不然很容易遇到前不着村后不着店儿的地方,只有路边的某家加工厂房和你大眼瞪小眼。

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但你要是以为能走着走着,柳暗花明又一村,遇到一个可以逛逛吃吃的商业体,那你又错了,金桥的商业散落在各个小区的底层商铺中,极少有大型商业。

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“在金桥,能点到好吃的外卖,算我输!”我的一个住在金桥的同事跟我吐槽。外卖选择少,配送费也比较高,因为商业点都比较稀疏……

而医疗就更乏善可陈了,遍地的卫生服务站,寥寥几家综合医院,能级较高的三甲是没有的。

所幸教育上,还有一点亮点,板块拥有大家公认的优质学区资源:竹园小学沪东校区,福山证大校区。

但对口的都是动辄20年房龄的老破小或者金桥最早一批设计老旧的商品房,房价高点在2006年建造的证大家园第五期,二手房挂牌均价在7.5万/平。

而一河之隔对面森兰名轩,同样是学区,对口森兰明珠,挂牌均价已经高达8.7万/平。

这里也可以排除学区的差异,因为森兰明珠作为明珠分校也才毕业了一届学生,学区口碑上肯定不如福山证大校区。

因此房价上不去,商业,医疗配套跟不上是第一短板,房龄老旧是第二短板。

03

市场的反应也很诚实。

根据链家的二手房成交数据,我们发现今年金桥板块二手房成交平均周期为35天,我们对成交周期小于35天的二手房数据进行了统计,发现在金桥去化较好的房源具备以下特征:

房价连续2年下跌,投资客接连出逃,这个城市还有未来吗?

这座城市就是中山

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小区建造年份多以2000年以前的老公房和动迁房为主,2000-2010年的房源占22%,而在2010年以后的房源占比仅有1%。

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成交总价段主要集中在300万以下和300-500万的范围内,而500-800万仅占成交量的14%,800万以上的项目仅占1%。

上海金桥分两个阶段,2020之前的和2020之后的

(数据来源:链家)

而户型面积段则集中在50-70平的范围内,其次是70-90平和50平以下的房源,90-120平仅占十分之一,而120平只占1%。

也就是说,2020年,在金桥去化最好的房源特征是:建造在2000年以前的老公房或动迁房,总价段在300万以下或者300-500万,而户型面积段在50-70平。

也就是说,只有对环境容忍度最高的刚需,偏爱买金桥。

04

但环境,房龄似乎不是核心因素。

张江的商业只有一个长泰广场,医院只有一个曙光医院,也照样当了内中环的尖子生。内环的老破小,照样可以卖出高价学区房。

那么,金桥为什么不可以?

板块房价上不去,核心原因还是供求关系的问题。

我们通过对比浦东,张江的供求比,来判断金桥整体的供求状况:

上海金桥分两个阶段,2020之前的和2020之后的

数据来源于:链家

可以看到,近两年来,金桥的供求比是基本紧跟浦东大行情的,而张江作为内中环的尖子生,二手房显然比金桥更紧俏。

那么问题来了,同样是产业中心,为何金桥的产业,没能推高金桥的购房需求?而张江却可以?

核心因素还是购买力。有媒体调查显示:张江的平均岗位薪资在全上海的产业中心里,位居第一,而金桥的岗位平均薪资甚至没有挤进TOP20。而张江提供的岗位数量在上海占比高达6.1%,而金桥仅为2.3%。

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上海板块岗位数量占比(数据来源于:一房一万)

因此,照这个情况来看,金桥产业提供岗位少,且购买力也不强,因此对供需无法造成影响。

05

那么问题来了,金桥还有机会吗?

2035规划中,金桥被升格为城市副中心,而金桥的产业也在从制造业转变为智造业。

腾笼换鸟,产业升级,是金桥下一步的重点。

这一次,我也是特地到2035规划中的,金桥核心区走了一趟。

我看到大片厂房用地中,仍然有较多的空地。甚至,有驾校,高尔夫球场开在这里。

上海金桥分两个阶段,2020之前的和2020之后的

上海金桥分两个阶段,2020之前的和2020之后的

金桥核心区整体的用地情况还是较为粗放的。

上海金桥分两个阶段,2020之前的和2020之后的

金桥核心区规划图

而未来,大量的厂房用地和闲置用地都要被收回,来建造大量的商业体。

上海金桥分两个阶段,2020之前的和2020之后的

金桥地区中心规划图

12号线申江路站也将被打造为整个金桥的地区中心。一座商业九宫格将在这里拔地而起,也将填补整个金桥大型商业匮乏的现状,目前也在如火如荼的动工中。

很显然,金桥很有自知之明,也正在发力补充自己的产业劣势和配套劣势。

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而我在金桥的马路上看到随处可见的宣传牌,这也彰显着金桥的决心。

那么,金桥,还有机会吗?

很显然,只要肯拼,清醒的金桥未来可期!

南沙,你到底想干什么?

除了深圳,大湾区南沙最火

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