房价疯涨52%,首尔究竟发生了什么?

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编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:平层86,36氪经授权发布。

最近有个城市上热搜了,楼市爆棚,交易量猛增,房价飞涨。

一般看到这类描述,大家都会以为是深圳或者东莞,但这座城市居然是中国东北方向的韩国首都——首尔。

根据韩国官方的数据,今年7月韩国房产交易量达14.1万套,较去年同期大幅增长110%,过去3年,韩国累计颁布了23项房产调控新政,然而在政策高压下,首尔的公寓价格却上涨了52%。

在我们眼里,以美国日本为代表的资本主义国家房地产市场,这两年的关键字都是“人口增长缓慢”、“高额房产税”、“利率极低”、“市场宽松”,感觉韩国这一出有点反常啊,那到底发生了什么呢?

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咱们首先来看看韩国以及首尔楼市的大致情况。

韩国的总人口为5170万,与浙江省类似,其中包括首尔、仁川和京畿道在内的首都圈人口约2527万,这就和上海极其相似了。

首尔都市圈和上海拥有类似的人口规模,类似的城镇化率和人口密度,相近的东亚文化,那么就可以好好比较一番了。

以下为韩国各地区房价:

房价疯涨52%,首尔究竟发生了什么?

韩国房价最贵的地方无疑是首尔,均价大约5万元人民币,和上海、北京差不多,略低于深圳。

第二高为济州岛,有意思的是,济州岛的房子以前被中国人爆炒,目前2万多的是跌下来之后的价格。

接下来是首尔都市圈的外围,仁川、京畿道等,大约2万左右,类似我们的武汉、宁波、福州等城市。

然后是釜山都市圈里的釜山、蔚山、大邱,主要是以钢铁、石化、汽车等制造业为主,房价在1.4-1.8万之间,和我们成都、西安、无锡类似。

最后就是剩下的地区,房价在1-1.3万,和国内大量的地级市差不多。

再来看看首尔的房价:

房价疯涨52%,首尔究竟发生了什么?

首尔特别市的面积为605平方公里,人口966万人,巧了,上海核心七区(徐汇 长宁 杨浦 虹口 普陀 闵行 宝山)也是600平方公里、960万人,几乎和首尔一模一样。

首尔目前的房价高地在众所周知的“江南style”——江南区,均价超过10万,比上海的黄浦、静安均价要高。

但需要注意的是,同样的面积和人口,首尔分了23个区,上海只分了7个区,因此江南区更像是三五个街道的组合体,比如黄浦只选取新天地、老西门和淮海中路,那房价比首尔江南区高问题不大。

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其次的瑞草区也接近9万,类似上海的内环,还有一堆均价在4-6万的核心区,类似上海的外环,而外围区就便宜很多了,只要2-4万,这可比上海核心七区的郊区要便宜不少,毕竟像徐汇的外环外,房价都要五六万了。

考虑到首尔有1%左右的房产税,因此首尔的核心区比上海略贵,但郊区比上海便宜很多。

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那么,首尔楼市最近最近到底发生了什么?

之前提到,韩国在上个月一共成交了14.1万套的房子,而人口是韩国一半的上海,上个月的新房+二手房成交量在4万套左右,相当于韩国楼市的单位交易量是上海的1.7倍。

考虑到韩国房产交易大量集中于首尔,那么首尔的楼市热度起码是上海当前的两倍以上。上海现在已经出现千人摇号、二手火热的态势了,首尔的热度可想而知。

这不,最近首尔市内一个高层公寓楼盘,区区110套房,却吸引了37400多人前来认筹,中签率低至340:1,刷新了首尔市楼盘预售史上最高纪录。

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对于老百姓来说,房子回归居住功能,同时也具备保值属性,依然是一个不错的选择。

看到这个数字,顿时觉得最近上海认筹爆棚的中核锦悦府、仁恒静安世纪、中海汇德里,好像也没那么夸张嘛。

楼市的火热也反映在了价格上,下图的蓝线是首尔公寓的中位数价格,紫线是韩国全国的:

房价疯涨52%,首尔究竟发生了什么?

可以看到,首尔的公寓从2017年的350万元人民币(6亿韩元)一套到现在的530万元人民币(9亿韩元)一套,三年涨幅为52%, 年化增长率为15%,相当于深圳2019-2020的大涨,整整持续了三年。

我们知道,在某些大牛市的时候,一套房子可以一下子涨50%,但整个城市的均价涨50%,这幅度就是非常恐怖的了。

这种行情下,什么房子都能鸡犬升天。一套位于首尔九老区32.3平的公寓,房龄高达33年,售价从年初的233万元人民币涨至8月中旬的277万元亿韩元,半年就涨了“一个韩国小目标”(1亿韩元),涨幅高达19%。

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为此,韩国政府也是不遗余力地出台强势的调控措施,6月,首尔扩大了限贷的城市范围,买房人的负债率和负债偿还比也要受到严格控制,企业买房有20%的高额税费等等。

最最重要的是:总价900万人民币以上的房子,必!须!全!款!

这价格,在上海不过是个内环两房或者中环三房,还是不带学区的那种,居然只能全款买,这调控幅度真的是没的说。

另外,根据最新的政策,在首尔拥有2套房产及以上的房主,将被征收最高3.2%的综合房地产税,也就是说,假设有两套总价都在1000万人民币左右的漂亮公寓,那每年的房产税将会高达64万元人民币。

然而,高额的房产税、高昂的交易税费、严苛的贷款政策,并没能控制住万马奔腾的楼市。

首先,韩国是一个高度集中发展首尔的国家,首都圈面积仅占韩国的12%,但全国一半以上的医院、大学等都集中于首都圈,导致住房短缺。由于韩国企业的特性,不太注重中小企业,几个大公司占据垄断了资源。为了享受更好的教育和就业机会,韩国人只能拼命往首尔挤,这也持续推高首尔的住房需求。

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其次,无论是限购限贷还是税费调控,对于富人的影响是大大弱于对中产、刚需的作用的。不像中国的一线城市,首尔的房子是不限购的,只要能承受房产持有税和交易税费,买多少套都行。而且富人的融资手段、避税手段都比穷人丰富的多,限贷、加税都难不了富人,利用丰富的金融工具,900万的房子全款就全款了,who怕who啊。

最后,韩国在疫情下,放水救经济,很多热钱都跑去房地产,这在各国都是如此。今年,韩国的住房贷款基准利率COFIX连续6个月下跌,低至2.72%,资金成本下调后,有钱人买买买起来可是毫不手软。

房价疯涨52%,首尔究竟发生了什么?

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韩国,尤其是首尔最近的这波暴涨,不得不刷新了我们对东亚楼市的见解。以往我们对于周边国家房价的理解,还停留在日本的“失去了二十年”和印度“贫民窟与富人区为邻”上,没想到发展得如此成熟,城镇化率丝毫没有提升,法币币值已经如此低的韩国也能拉一波房价。

都说中国房价高,一线城市尤其高,但看看人家首尔,平均月收入1.7万人民币已经不低,但一套公寓平均要530万,房价收入比高达26,也就是说要不吃不喝26年才能买得起一套房子,一点都不比上海低。

房价疯涨52%,首尔究竟发生了什么?

所以韩国人民得尽量多贷款才能买得起自己想要的房子。

目前我国的住户贷款大约是55万亿,人均4万元人民币,而台湾是7.5万,日本大约是9万,韩国的人均负债则高达18万元,是日本的两倍,中国的6倍!

长安米贵,居大不易,自古以来,在海内外的大城市买房,都不是一件容易的事。

“政府只要一出台房产调控政策,房价就要上涨,总统支持率就要下跌。”首尔市民金先生苦笑道。

看着日益暴涨的房价,金先生十分庆幸自己2013年买了房子提前上车,金先生说,自己周围的很多人都十分后悔没有提前买房,现在的房价根本负担不起。

“还有一些朋友觉得房价会持续上涨,以后只会越来越贵,所以也在这两年狠狠心买下了房子。”

但同时,也有朋友认为,从长远来看,韩国的房价总有一天会跌的。“日本也曾经是全世界第二,房价下来了二十年,韩国肯定有一天有这种事情。”

看看,原来各个国家的老百姓对于楼市的看法,真是出奇的一致。

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